最近大家有没有发现，身边聊房子的人突然变少了？前几年聚餐必谈的“你买房了吗”，现在好像成了个敏感话题。我身边不少人都在说，环京一带的楼市出了大动静，尤其是燕郊那个地方，之前最高冲到过4万一平，现在听说有的小区挂牌价掉到了8千，甚至还有业主直接选择断供。
说实话，刚听到这个消息的时候，我也觉得有点不敢相信。4万到8千，这哪是降价，这简直是膝盖斩。为了弄清楚真实情况，我专门去查了查数据，又跟几个做房产中介的朋友聊了聊，今天就跟大家掰开揉碎聊聊这件事。
燕郊跌得有多狠，数据不会说谎
先说说燕郊这个地方。它属于河北廊坊，但因为离北京通州只有一河之隔，过去十年一直是“北漂”们买房上车的首选地。2017年左右，燕郊的新房和二手房均价确实冲上过3.5万到4万一平，热门小区挂牌价破4万也不是什么新鲜事。
那现在的真实成交价是多少呢？我翻了几个主流房产平台的数据，以燕郊最典型的几个小区为例：首尔甜城、天洋城、潮白人家，目前挂牌均价在1万到1.2万左右，但实际成交价很多已经掉到了8千到9千一平。有些老小区或者户型不好的房子，6千多也有人出手。
一个中介朋友告诉我，他上个月刚成交了一套89平的两居室，总价73万，折合每平8200块。而同一套房子的前业主，2017年是花了310万买的。算下来，七年时间亏了237万，这还不算这些年交的利息和物业费。
有人可能会问，跌成这样，业主怎么办？现实是，有一部分人选择了断供。什么叫断供？就是不再还银行的房贷了。银行收不到钱，就会把房子拿去法拍，拍卖的钱如果不够还贷款，业主还得继续补差价。所以断供不是解脱，而是一个更痛苦的选择。但为什么还有人这么做？因为实在扛不住了。
当年冲进去的人，现在怎么样了
我认识一个2017年在燕郊买房的朋友，叫他老周吧。老周当时在北京国贸上班，月薪两万出头，首付七拼八凑了80万，在燕郊买了一套两居室，总价280万，贷款200万，月供一万一千多。
他说那时候想的很简单：北京房价太贵，燕郊离得近，未来还有地铁规划，再不买就更买不起了。而且当时身边所有人都在说，燕郊涨到5万只是时间问题。
结果呢？现在同小区的房子挂牌价不到90万。也就是说，他那套房子目前的市场价连剩下的贷款都不够。更麻烦的是，老周去年被公司裁员了，现在做兼职月收入六七千，根本还不起月供。他跟我说，已经在考虑断供了，虽然知道后果严重，但实在拿不出钱来。
老周不是个例。据我看到的行业报告，燕郊目前的法拍房数量已经超过了两千套，而且还在增加。这些法拍房里，相当一部分就是业主断供后被银行收回的。
房价腰斩，对普通人有啥影响
可能有人会觉得，我不在燕郊买房，这事儿跟我没关系。其实不然，燕郊的这波下跌，折射出的是整个楼市逻辑的变化。
第一，买房稳赚的信念彻底碎了。过去二十年，中国人骨子里都觉得房价只涨不跌。燕郊从4万跌到8千，用事实告诉所有人：房子真的会跌，而且可能跌到你不敢相信。这个观念的转变，会影响每一个考虑买房的人。
第二，环京楼市的困局很难解。燕郊的问题不是孤立的，廊坊、香河、大厂、固安这些环京区域，普遍经历了类似的跌幅。原因也很简单：这些地方过去主要靠北京外溢的购买力支撑，一旦北京本来的楼市降温，外溢需求就断了。再加上这些地方自身的产业和人口基础薄弱，房价没了底。
第三，刚需现在有了更多选择。跌到这个份上，燕郊的房价泡沫其实挤得差不多了。八千一平的燕郊，跟北京动辄五六万的房价比起来，对于实在买不起北京房子的刚需来说，通勤成本换居住空间，这个账可以重新算一算了。但前提是，你得能接受房价可能继续阴跌的风险。
现在的燕郊，反而出现了一些变化
有意思的是，跌到八千之后，燕郊的成交量反而开始回暖了。根据贝壳研究院的数据，今年前五个月，燕郊的二手房成交量同比上涨了大概两成。
什么人在买？两类人。一类是真刚需，比如在北京东边上班、预算又非常有限的年轻人。八十万在北京连个开间首付都不够，但在燕郊能全款买一套两居室。另一类是长期看好通州副中心发展的，觉得燕郊毕竟是离副中心最近的居住板块，长期来看有修复空间。
我采访了一个刚在燕郊买了房的年轻女孩小刘，她在通州一家科技公司上班，月薪一万出头。她说：“我在北京租房一个月三千多，买的这套房子月供两千五，比租房还便宜。就算以后不住了，出租也能覆盖月供。至于房价涨不涨，我真的没想太多。”
小刘这种心态，恰恰代表了一部分年轻人的新选择——不再把房子当成投资品，而是当成消费品。只要能承受得起，住着舒服，不影响生活质量，价格波动反而没那么重要。
楼市正在回归居住本质
回过头来看燕郊这七年，从4万到8千，其实是一个泡沫破裂到价值回归的过程。当年那些喊着“燕郊永远涨”的人，现在基本都不说话了。而那些咬牙扛下来的业主，要么是现金流足够强，要么是心态足够好。
对于普通人来说，这件事最大的启示可能不是“别买房”或者“赶紧抄底”，而是重新想清楚一个问题：你买房到底是为了什么？
如果是自住，那就在自己能承受的范围内，选一个住着舒服、通勤方便、配套够用的地方。别加太高的杠杆，别指望房子让你暴富。如果是投资，那就要做好血本无归的准备，因为楼市的黄金时代真的过去了。
我认识的一位房产研究人士说过一句话，我觉得特别在理：未来的楼市，会像股市一样分化。核心城市核心地段的优质资产，依然有保值能力；但那些靠炒作概念起来的远郊盘、环京盘，跌下去就很难再爬起来了。
燕郊的业主集体断供，听起来是一个悲剧。但从另一个角度看，这也让更多人清醒地认识到：房子首先是用来住的，不是用来炒的。这句话说了好几年，燕郊用最惨烈的方式把它变成了现实。
最后说几句
聊了这么多，其实就想告诉大家一个朴素的道理：任何时候，别把所有的身家都押在房子上。现金流比房产证重要，抗风险能力比账面财富重要。
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